La société de personnes

patrimoine immobilier

La SCI – Société civile immobilère

La SCI a l’avantage de proposer un cadre légal peu contraignant et des statuts qui peuvent être aménagés de manière assez souple. Elle est généralement utilisée pour créer des montages visant à gérer un patrimoine immobilier professionnel ou privé.

La création de la SCI

La SCI est une société de personne qui présente beaucoup d’avantages, mais pas celui de vous simplifier les démarches administratives. Vous devez suivre le schéma classique qui passe par la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale, la déclaration des bénéficiaire effectifs et l’immatriculation de la SCI auprès de greffe.

Ces démarches fastidieuses sont un peu allégées par la possibilité de les effectuer en ligne.

Un statut adapté pour les investissements immobiliers

La SCI permet à des associés (au minimum 2 associés pour pouvoir créer une SCI) de se grouper pour réaliser des investissements immobiliers. En réunissant leurs capitaux, ils augmentent leur capacité financière, ce qui leur permet d’obtenir plus facilement des financements par les banques.

Les coûts divers et les charges inhérents à la gestion d’un patrimoine immobilier sont mutualisés entre les associés.

L’implication du patrimoine personnel des associés de la SCI

La SCI se présente comme une personnalité morale, ce qui limite la responsabilité des associés. Si la société rencontre des difficultés, les créanciers doivent dans un premier temps engager une action contre elle, avant de se retourner contre les associés. Ces derniers devront alors répondre des dettes sociales, au pro rata de l’engagement de chacun. Cependant, dans le cas où les parts d’une SCI détenue par l’un des associés sont saisies, les créanciers peinent à obtenir la vente forcée des parts sociales saisies.

Par ailleurs, seul le nom de la SCI apparaît sur une fiche propriétaire d’un immeuble, ce qui empêche un créancier d’obtenir des informations concernant l’étendue du patrimoine d’un associé.

La fiscalité de la SCI

Les associés de la SCI ont le choix du type d’imposition :

  • à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
  • à l’impôt sur le revenu (IR) en intégrant la SCI aux revenus fonciers.

Le choix de l’impôt sur le revenu est le plus courant, mais il est possible que l’IS permette une optimisation fiscale. Il revient aux associés de faire leurs calculs, afin de décider qu’elle est la meilleure option pour eux.

Sachez cependant que, dans le cadre de l’IS, les charges réelles exposées dans l’intérêt de la société sont déductibles. L’objectif est d’amortir l’acquisition du bâtiment et de ne pas payer d’impôt pendant cette durée. En revanche, si le bâtiment est cédé, l’assiette à l’impôt sur la plus-value est augmentée et l’imposition devient plus conséquente.

La gestion du patrimoine simplifiée avec la SCI

Plutôt que d’ajouter des biens immobiliers à l’actif du bilan de sa société, un chef d’entreprise peut créer une SCI dans l’objectif de devenir directement propriétaire des bâtiments qui sont indispensables au fonctionnement de son activité.

Sa SCI lui permet alors de bénéficier d’avantages très intéressants :

  • le bâtiment peut être financé avec les loyers de la SCI et les charges locatives dans la société d’exploitation peuvent être déduites ;
  • dès lors que la SCI n’est plus endettée, les loyers qu’elle perçoit procurent des revenus complémentaires ;
  • le patrimoine immobilier de l’entreprise se retrouve à l’abri des créanciers ; 
  • lors de la cession du bâtiment, le propriétaire bénéficie du régime fiscal des particuliers, ce qui lui permet d’acquitter des impôts et taxes réduits ;
  • lors de la cession de l’entreprise, les biens n’étant pas intégrés dans sa valeur, son coût est minoré, ce qui peut en faciliter la vente ;
  • la transmission du patrimoine est facilitée en attribuant des parts de la société aux enfants.

La cession des biens immobiliers dans le cadre de la SCI

Les associés de la SCI peuvent céder leurs parts sociales, sans avoir à revendre l’immeuble. Cette opération ne nécessite pas le passage devant un notaire pour l’établissement d’un acte authentique, ce qui réduit les coûts par rapport à la cession directe d’un bâtiment.

En règle générale, les droits de préemption urbains des communes ne s’appliquent pas aux cessions de parts d’une SCI. La seule exception porte sur les SCI dont le patrimoine ne serait constitué que d’une unité foncière et dans le cas où la cession porterait sur la majorité des parts sociales de la SCI. Cependant, les droits de préemption ne peuvent pas s’appliquer si la cession des parts concerne une SCI familiale. Pour entrer dans cette catégorie, les associés et alliés peuvent être liés jusqu’au quatrième degré inclus.

La comptabilité de la SCI

La comptabilité de la SCI n’est pas obligatoire, ce qui vous permet de vous passer d’un expert-comptable et d’établir un compte de résultat et un bilan annuel. Vous pouvez vous contenter d’un livre de comptes qui comporte les recettes et dépenses, et suffit pour la déclaration annuelle des revenus fonciers.

En revanche, si vous choisissez d’être imposé à l’IS, vous devez produire une comptabilité d’entreprise. Même si les transactions sont peu nombreuses, votre SCI s’apparente à une société commerciale et sa comptabilité doit être transmise au greffe chaque année.

Les assemblées générales de l’AG

Le gérant de la SCI a pour obligation de convoquer l’ensemble des associés à une Assemblée Générale (AG) qui doit se tenir au moins une fois par an.

Le PV de l’AG est consigné dans un registre. Il n’est pas obligatoire de le transmettre au greffe, mais une trace écrite doit être conservée.

société de personnes SNC

La SNC – Société en nom collectif

La SNC est également une société de personnes mais qui s’adresse aux commerçants.

Les associés qui la compose dépendent de la sécurité sociale des indépendants. La création d’une société de personnes comme la SNC doit être mûrement réfléchie par des associés qui se connaissent bien et se font confiance. En effet, les associés s’engagent à supporter les risques liés à la SNC de façon solidaire et illimitée sur leur patrimoine personnel.

En cas de problème, un créancier n’obtenant pas satisfaction à la suite d’une mise en demeure est en droit d’exiger le paiement de la dette dans son intégralité à n’importe lequel des associés.

La création de la SNC

La SNC peut être créée en suivant le processus d’une entreprise classique, mais les démarches peuvent être largement simplifiées en la créant par simple acte sous seing privé.

Le capital de la SNC

L’un des avantages de la SNC est de pouvoir la créer avec un capital de 1 €, car il n’existe en effet pas de montant minimum à ce capital social. S’il est plus important, il est possible de le constituer en plusieurs étapes.

La cession des parts sociales de la SNC doit être approuvée à l’unanimité des associés, à moins qu’une clause dans les statuts n’impose le contraire. Par ailleurs, les dirigeants doivent aussi être révoqués à l’unanimité. Ces dispositions ont pour effet naturel de préserver la stabilité de la direction de la SNC, ainsi que celle de son capital.

Les contraintes administratives

Les contraintes administratives liées à la SNC peuvent être réduites. Le fait que les associés engagent leur responsabilité de manière illimitée les pousse à prendre des décisions rapides et les mesures pour protéger les tiers sont réduites.

Même si elle est toujours recommandée, la tenue des comptes de la SNC n’est pas obligatoire. Il n’est donc pas utile de demander une déclaration de confidentialité des comptes annuels.

La direction de la SNC

La SNC est composée de 2 associés au minimum qui auront le statut de gérant. Pour les affaires courantes, il est possible de désigner un ou plusieurs gérants qui se chargent de la direction de la société. Ces personnes peuvent être désignées dans les statuts ou peuvent être nommées à la suite d’une décision des associés (ou d’un autre organe qui serait désigné dans les statuts).

Le gérant n’est pas forcément un associé de la SNC et peut être représenté par une personne morale ou une personne physique. Il est nommé pour ne gérer que le quotidien de la SNC, tandis que les décisions relatives à la stratégie de la société doivent être prises par l’AG des associés.

La fiscalité de la SNC

La SNC n’est pas directement imposée, mais ce sont ses associés qui doivent intégrer ses bénéfices dans leur IR. Notez que ces bénéfices sont imposables, qu’ils aient été versés ou non.

La SNC peut passer de cette fiscalité dite transparente à la fiscalité dite opaque en optant pour l’IS. Attention cependant de bien réfléchir avant d’effectuer ce changement, car il demeure ensuite irrévocable.

En résumé

La SCI

  • La SCI (Société Civile Immobilière) est une société de personnes qui se compose au minima de 2 associés. Le capital minimum requis est de 1 € ;
  • Le patrimoine immobilier est détenu par la SCI et les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leurs apports ;
  • La création d’une SCI est fastidieuse mais les démarches peuvent être effectuées en ligne ;
  • En matière de fiscalités, les associés ont la possibilité de choisir en l’Impôt sur le Revenu ou l’Impôt sur les Sociétés ;
  • Les associés sont en mesure de céder leurs parts sociales sans à devoir revendre leurs biens immobiliers ;
  • En matière de comptabilité, si les associés sont imposés à l’IR alors il n’y a pas d’obligations à tenir une comptabilité. En revanche si la société est soumise à l’IS, il faudra tenir une comptabilité d’entreprise ;
  • Un assemblée générale doit se tenir au moins une fois par an.

    La SNC

    • La SNC (Société en Nom Collectif) est une société de personnes qui se compose au minima de 2 associés. Le capital minimum requis est de 1 € ;
    • Le associés s’engagent à supporter les risques liés à la SNC de façon solidaire sur leur patrimoine personnel ;
    • La création de la SNC peut être effectuée au moyen d’un formulaire M0 à adresser au centre de formalités des entreprises (CFE) de votre département ;
    • En matière de fiscalité, ce sont les associés qui doivent intégrer leurs bénéfices dans la base de calcul à l’Impôt sur le Revenu ;
    • Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’après l’accord de tous les associés.

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